comparison_img01

盛大三

実質利回りが収益力の基準!

不動産投資, 不動産投資基礎, 未分類

表面利回り20%!→実質利回り3%

なんてこと、よくあります。

 

不動産テックに応援のポチをお願いします!


人気ブログランキングへ

 

 

 

リーウェイズ㈱が開発・運営する、次世代不動産投資プラットフォーム「Gate.」

service_pic_gate-beta

人工知能(Opus) 

×

不動産ビッグデータ

 

ビッグデータ(4000万件超)を独自開発した人工知能(Opus)が分析することで客観的な将来収益予測が可能になりました。将来収益予測に基づく不動産の収益価値を知る事が出来る唯一の分析ツールです。収益不動産の価値は表面利回りでは分析できません。収益不動産の本当の価値を分析・提供することで、不動産投資での失敗を1件でも減らしたいという思いで、開発しました。

 

無料*で利用頂けますので、是非試してみて下さい!

Gate.に未掲載の物件情報でも分析可能

売りたい、買いたい、全ての方が取引可能

 

top_simulation 

※Gate.サイト上で提供されている物件選定、物件登録(売却)、収益分析、市場調査は無料です。

※仲介業務、事業者様向けサービス、調査依頼、詳細分析などは、有料となります。

※現在首都圏の区分MS限定です。全国・1棟物件・海外物件・英語と中国語対応も順次リリース予定です。

 

【人工知能×ビッグデータを活用した不動産投資セミナー】

seminar_pic01

リーウェイズは「人×機械」の最高知能によって不動産投資家さまの投資をサポートするプロフェッショナルエージェント組織です。我々は悪意ある不動産投資業者によって、投資家に不利な情報を開示しないまま行う不公平な取引を幾度となく目の当たりにしてきました。「日本において健全な不動産投資マーケットを実現したい」この思いのもと8年間かけて独自にデータを収集し、最先端の人工知能によって不動産投資をサポートする仕組みを新たに構築しました。リーウェイズのセミナーでは、この新たな時代の投資を担う技術を、誰でも簡単に扱えるように紹介します。
我々は不動産テクノロジーのリーディングカンパニーとして「適正な情報にもとづいて投資家さまが判断できる」世界を作り上げていきます。

 

情報セキュリティについて

 

最新のセキュリティ技術を施してお客様の大事な情報をお預かりいたします。

① SSL暗号化通信で安全な情報のやり取り

Gate.ではお客様の個人情報・取引データなど、SSL(Secure Socket Layer)を用いてデータを全て暗号化しているため、第三者に内容が見られることは一切ありません。また、全ての通信に金融機関レベルの256bit SSL通信方式を採用しています。

② 高度なセキュリティと信頼性をもつデータセンターAWS

Gate.では、シェアNo.1のクラウドサーバーAWS(Amazon Web Services)のデータセンターを利用して、データを厳重に保管・管理。クラウド上でデータを保持しているので、物理的な破損や紛失は心配ありません。万が一データが紛失したという場合でも、データは常にバックアップが取得されているので、いつでも復元ができる環境が整っています。

 

セミナーのお申し込みはこちら

http://leeways.co.jp/seminar/lp01/index.html

リーウェイズ株式会社のホームページ

http://leeways.co.jp/

不動産投資オンラインメディア

http://gate.estate/channel/

 

 

表面利回りに続き、実質利回りを説明していきます。

 

まずは、おさらいも兼ねて下図をご覧ください。

重要な表ですから何度でも掲載しますね。

 

%ef%bd%83%ef%bd%86%e3%83%84%e3%83%aa%e3%83%bc%ef%bc%91

 

純収益(NOI)÷取得価格=実質利回り

想定家賃から空室や運営コストを引いた純収益を基に、実際にかかったすべての取得費用を含めた取得価格に対する収益率です。

 

試しに前回の例を基に実質利回りで分析してみましょう。

 

サンプル物件①

価格:6000万円(表面利回:20%、想定家賃:1200万円)

条件設定:空室率50%、運営費用30%、取得費10%

純収益:1200万円×(1-50%)-1200万円×30%=純収益240万円

取得価格:8000万円+(8000万円×10%)=8800万円

実質利回り:240万円÷8800万円=2.73%

 

サンプル物件②

価格:12000万円(表面利回:10%、想定家賃:1200万円)

条件設定:空室率20%、運営費用20%、取得費10%

純収益:1200万円×(1-20%)-1200万円×20%=純収益720万円

取得価格:12000万円+(12000万円×10%)=13200万円

実質利回り:720万円÷13200万円=5.45%

 

サンプル物件③

価格:24000万円(表面利回:5%、想定家賃:1200万円)

条件設定:空室率5%、運営費用15%、取得費10%

純収益:1200万円×(1-5%)-1200万円×15%=純収益960万円

取得価格:24000万円+(24000万円×10%)=26400万円

実質利回り:960万円÷26400万円=3.64%

 

これなら、物件の本当の収益力が分かりますね。

表面利回りに騙されて①を買っていたら大変でした・・・。

きちんと分析すれば何が正しいか判断可能になります。

 

一番収益性が高い、②を買いましょう!

 

 

本当???

 

 

これでもまだ投資判断には早すぎます。

 

 

不動産投資は長期にわたる性質の投資ですから、当然に将来推移・変化を予測する必要があります。不動産の特徴として、価格変動は経済状況によって変動し、これは首都圏でも地方(価値が上がっていないのに周りが上がったため、便乗値上げも多い)でも起こりえます。

しかし、不動産投資は不動産賃貸業ですから、将来貸せなくなるような立地・物件では売却が困難になります。現在の状況をしっかり分析し、さらにその変化についても分析しなければ本当の投資とは言えません。実質利回りだけでは、現時点の分析結果ですので、不動産投資の本当の収益力を図る事が出来ません。

 

一言でいうと将来リスクを計算していない状態です。

 

 

将来なんてだれも分からない!

予想に予想を重ねても意味がない!

家賃保証があるから大丈夫なはずだ!

このエリアは良く知っているから大丈夫だ!

とはいえ、これも予測でしょう?

表面利回りが高いほうが儲かるチャンスが大きいじゃないか!?

 

おっしゃる通りあくまでも予想ですから、完全ではありません。また、不動産には強い個別性があります。

しかし、完全ではありませんが、人口統計、商業統計、不動産ビッグデータ、人工知能による解析があれば、新築から築古になるまでのエリア毎の特徴を反映した賃料・価格・空室率の推移・動向を客観的に把握する事が出来ます。

 

 

考慮するポイントを抜粋すると・・・

 

・賃料が今後下がるのか維持されるのか

・信頼性のあるデータに基づく予測かどうか

・将来も貸すことが出来るのか

・リノベーションしたら価値を上げられるのか

・売却時の価値はどの程度なのか

・周辺の開発動向やインフラ整備など

 

これらを調査分析した結果を基に、将来推移を加味した各種数値をシミュレーションに落とし込むこむで、投資分析の精度が高まります。

不動産投資の収入源は、①インカムゲイン、②キャピタルゲインです。

①インカムゲインは、比較的安定していますので、分析しやすい収益です。

②キャピタルゲインは、将来予測ですので予測が難しいですが、リターンに大きな影響を与えます。

 

リスクとは、不確実性または予想が出来ないことです。

 

予測が出来るものはリスクではありませんし、リスクヘッジ可能です。

 

失敗を防ぐには現在および将来の推移も含めた分析が不可欠です。

 

Gate.では、ビッグデータを人工知能が計算しています。膨大なデータに基づく客観的な数値を基に将来収益予測を行っています。どなたも簡単に現在(賃料相場、空室率、収益価値)と将来(家賃下落や売却時の想定価値など)を、無料で利用・分析できますので、投資にお役立てください。

もっと詳細を知りたい方はコンシェルジュへお問い合わせ下さい。

 

 

次回は全期間利回り(IRR)を説明していきます。

 

 

【 Gate.運営会社 リーウェイズ株式会社 】

%e4%bc%9a%e7%a4%be%e6%a6%82%e8%a6%81

%e4%bc%9a%e7%a4%be%e6%83%85%e5%a0%b1

 


 

【資産運用に関わる全ての皆様へ】

無料で個別コンサル(90分)を承っております。

経験豊富な不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナーがお応えします。

・不動産投資を始めたいが、何から始めたらいい?

・予算が少なくても出来る投資ってあるの?

・今は買い時か、売り時か?

・売ったほうがいい?貸したほうがいい?建て替えたほうがいい?

・相続対策って必要なのか分からない。

・そろそろ出口(売却)を考えているが、どんな手があるか聞きたい。

・土地を相続したけど、空室が不安でアパートを建ててもいいか悩んでいる。

 

資産運用、資産活用、不動産投資、金融投資、相続対策、ライフプラン作成、他社提案内容のセカンドオピニオンが欲しい、などなど、ご相談内容は何でも大丈夫です。始めてからの方向修正は困難になる場合が多いので、まずはお気軽にお問合せ下さい。

 

【売主様へ】

Gate.なら、広告掲載料・仲介手数料無料で売却できます。

・売却コストを下げたい。

・所有物件の適正価値(価格)がどのくらいか知りたい。

・売ったほうがいいのか、保有したほうがいいのか。

 

【事業者様へ】

人工知能×ビッグデータの分析・分析ツールの利用・各種サービスをご提供しております。

・Gate.の利用方法を知りたい。

・収益分析ツールでどんな事が出来るのか知りたい。

・Gate.Agentのサービスを詳しく知りたい。

・分析データ(一括・部分)を自社の営業に使いたい。

・業務提携を含めて詳細を知りたい。

 

申し込み・お問い合わせは、リーウェイズHPからどうぞ
https://leeways.co.jp/

 

リーウェイズの投資分析(DCF法)の考え方

投資分析の基礎となる想定家賃・空室率・家賃の将来予測等について、4000万件を超える膨大なビッグデータを基に人工知能AIが分析しています。データに基づく客観的な将来予測(賃料下落率など)を基にDCF法による投資分析を行っております。不動産投資のグローバルスタンダードであるCPM・CCIMの理論に基づいた投資分析・投資指標を開示致します。そのうえで、投資家の目標・目的を伺ったうえで、実現可能な投資をご提案致します。

 

【米国公認不動産経営管理士:CPM】

CPMはプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号です。IREMは1933年に設立され、全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

詳しくはこちらからご参照下さい
http://www.irem-japan.org/

 

【米国不動産投資顧問資格:CCIM】

CCIM Institute(全米認定不動産投資顧問協会)認定の、米国最高峰の教育プログラム。不動産投資に関して、正しい意志決定をするための 詳細な分析手法を学びます。その体系化された教育プログラムは、世界中の企業から高く評価されています。 世界28カ国で約14,000人のCCIMメンバーが活躍しており、メンバーたちの主な職業は、ブローカー、アセットマネージャー、鑑定士、投資家ディベロッパー、プロパティマネージャーなど多岐にわたります。

詳しくはこちらからご参照下さい

http://ccim-japan.com/index.html/

 

【アクセス】

〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山ビル5階

JR渋谷駅(宮益坂口)から徒歩8分
東京メトロ表参道(B1出口)から徒歩8分

%e3%82%a2%e3%82%af%e3%82%bb%e3%82%b9%e3%83%9e%e3%83%83%e3%83%97

 

 

盛大三

「人工知能×ビッグデータ」で不動産投資を次世代へ! 新たな不動産投資プラットフォーム「Gate.」運営 膨大なデータを基に将来収益まで分析した収益価値が分かります。 無料サイトなのでどなたでもお気軽にご利用いただけます。 もちろん各種ご相談(投資相談・事業提携など)も承っております。 リーウェイズ株式会社 営業企画部 部長  アセットコンサルタント 盛 大三(不動産投資家としても活動中) HP:https://leeways.co.jp/ Tel:03-6712-6748 IREM JAPAN協会 会員 (全米不動産管理協会) http://www.irem-japan.org/ 【保有資格】 ■CPM(米国公認不動産経営管理士) ■CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格) ■不動産コンサルティング技能試験(合格者) ■宅地建物取引士 ■個人情報取扱主任者 【Facebook】 Gate:https://www.facebook.com/gate.estate/ MyFacebook:https://www.facebook.com/chigasaki.h.mori

0 comments

Leave a reply!

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA