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盛大三

全期間利回り(IRR) IRRで投資の最終判断!

不動産投資, 不動産投資基礎

表面利回り20%!→全期間利回り(IRR)-5%

購入した時点で不動産投資失敗・・・・・。

そんなことにならないために、将来予測を含めた収益性(IRR)を検証しましょう。

 

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リーウェイズ㈱が開発・運営する、次世代不動産投資プラットフォーム「Gate.」

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人工知能(Opus) 

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不動産ビッグデータ

 

ビッグデータ(4000万件超)を独自開発した人工知能(Opus)が分析することで客観的な将来収益予測が可能になりました。将来収益予測に基づく不動産の収益価値を知る事が出来る唯一の分析ツールです。収益不動産の価値は表面利回りでは分析できません。収益不動産の本当の価値を分析・提供することで、不動産投資での失敗を1件でも減らしたいという思いで、開発しました。

 

無料*で利用頂けますので、是非試してみて下さい!

Gate.に未掲載の物件情報でも分析可能

売りたい、買いたい、全ての方が取引可能

 

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※Gate.サイト上で提供されている物件選定、物件登録(売却)、収益分析、市場調査は無料です。

※仲介業務、事業者様向けサービス、調査依頼、詳細分析などは、有料となります。

※現在首都圏の区分MS限定です。全国・1棟物件・海外物件・英語と中国語対応も順次リリース予定です。

 

【人工知能×ビッグデータを活用した不動産投資セミナー】

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リーウェイズは「人×機械」の最高知能によって不動産投資家さまの投資をサポートするプロフェッショナルエージェント組織です。我々は悪意ある不動産投資業者によって、投資家に不利な情報を開示しないまま行う不公平な取引を幾度となく目の当たりにしてきました。「日本において健全な不動産投資マーケットを実現したい」この思いのもと8年間かけて独自にデータを収集し、最先端の人工知能によって不動産投資をサポートする仕組みを新たに構築しました。リーウェイズのセミナーでは、この新たな時代の投資を担う技術を、誰でも簡単に扱えるように紹介します。
我々は不動産テクノロジーのリーディングカンパニーとして「適正な情報にもとづいて投資家さまが判断できる」世界を作り上げていきます。

 

情報セキュリティについて

 

最新のセキュリティ技術を施してお客様の大事な情報をお預かりいたします。

① SSL暗号化通信で安全な情報のやり取り

Gate.ではお客様の個人情報・取引データなど、SSL(Secure Socket Layer)を用いてデータを全て暗号化しているため、第三者に内容が見られることは一切ありません。また、全ての通信に金融機関レベルの256bit SSL通信方式を採用しています。

② 高度なセキュリティと信頼性をもつデータセンターAWS

Gate.では、シェアNo.1のクラウドサーバーAWS(Amazon Web Services)のデータセンターを利用して、データを厳重に保管・管理。クラウド上でデータを保持しているので、物理的な破損や紛失は心配ありません。万が一データが紛失したという場合でも、データは常にバックアップが取得されているので、いつでも復元ができる環境が整っています。

 

セミナーのお申し込みはこちら

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リーウェイズ株式会社のホームページ

http://leeways.co.jp/

不動産投資オンラインメディア

http://gate.estate/channel/

 

 

実質利回り(FCR)に続いて、全期間利回り(IRR)を説明します。

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ご存知の通り、不動産投資には2種類の収益があります。

①と②の合計が不動産投資の総合収益になります。

 

①インカムゲイン(所有期間中の家賃収入)

②キャピタルゲイン(売却時の損益)

①+②=総合収益

 

①1000万円+②2000万円=総合3000万円・・・一番収益性が高い投資

①1000万円+②‐2000万円=総合‐1000万円・・・投資したら失敗する投資

①‐1000万円+②2000万円=総合1000万円・・・最後に儲けを出す投資

 

IRRを理解するために、まずは表面利回りから順番に計算していきましょう。

下図をご覧ください。

 

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表面利回りは、単純な想定家賃と価格の比ですから、空室リスクやランニングコストが計算されていないため、比較出来ません。

 

続いて、実質利回り(FCR)を計算します。

 

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実質利回り(FCR)は、空室率や運営費用を含めた実質収益を計算していますので、物件本来の収益力を計る事が出来ます。この収益率であれば、物件同士の投資比較が度可能になります。しかし、不動産投資は長期に渡る投資ですから、将来どうなるかを予測しなければリスクを把握できません。

※GPI:満室想定賃料

※OPEX:運営費用(管理費、修繕積立金、賃貸管理費、固都税など)

※NOI:純収益(運営収入ー運営費用)

 

続いて、全期間利回り(IRR)を計算します。

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全期間利回り(IRR)は、実質利回りで求めた各種分析数値が、将来どのように数値が変化していくか予測し、投資の出口(売却)までを含めた、投資期間のすべてを分析した収益率です。初年度の家賃がいかに高くても、将来の下落が大きければ売却時の価格も下がるので、全期間で見ると収益性が小さくなります。この投資比較であれば、日本全国津々浦々まで収益性の比較検討が可能になります。

 

全期間利回り(IRR)で投資判断できれば、投資リスクのコントロールが可能になり、失敗を防ぐことが出来ます。

 

改めて各種収益性の比較をしてみましょう。

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表面利回りでは地方が圧倒的ですが、10年間所有した場合、投資失敗が予想されています。他方、東京の表面利回りは低く見えますが、4.8%の投資利回りが予想されています。この物件同士を比較検討すれば、東京に投資することが投資判断となるかと思います。

 

また、不動産投資以外の収益率も全期間利回り(IRR)で比較検討する事が出来ます。この収益率を理解していれば、世界中の様々な投資が比較検討可能になります。

 

地方にも良い物件はあります。

反対に東京でも悪い物件はあります。

客観的な分析がなければ判断できません。

 

Gate.を使えば誰でも簡単に分析出来ます!

誰でも良い物件を見つける事が出来ます!

 

 

<結論>

不動産投資は、全期間利回りで分析・比較・検討・判断しましょう!

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次回は運営費用について説明します。

 

 

【 Gate.運営会社 リーウェイズ株式会社 】

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申し込み・お問い合わせは、リーウェイズHPからどうぞ
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リーウェイズの投資分析(DCF法)の考え方

投資分析の基礎となる想定家賃・空室率・家賃の将来予測等について、4000万件を超える膨大なビッグデータを基に人工知能AIが分析しています。データに基づく客観的な将来予測(賃料下落率など)を基にDCF法による投資分析を行っております。不動産投資のグローバルスタンダードであるCPM・CCIMの理論に基づいた投資分析・投資指標を開示致します。そのうえで、投資家の目標・目的を伺ったうえで、実現可能な投資をご提案致します。

 

【米国公認不動産経営管理士:CPM】

CPMはプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号です。IREMは1933年に設立され、全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

詳しくはこちらからご参照下さい
http://www.irem-japan.org/

 

【米国不動産投資顧問資格:CCIM】

CCIM Institute(全米認定不動産投資顧問協会)認定の、米国最高峰の教育プログラム。不動産投資に関して、正しい意志決定をするための 詳細な分析手法を学びます。その体系化された教育プログラムは、世界中の企業から高く評価されています。 世界28カ国で約14,000人のCCIMメンバーが活躍しており、メンバーたちの主な職業は、ブローカー、アセットマネージャー、鑑定士、投資家ディベロッパー、プロパティマネージャーなど多岐にわたります。

詳しくはこちらからご参照下さい

http://ccim-japan.com/index.html/

 

【アクセス】

〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山ビル5階

JR渋谷駅(宮益坂口)から徒歩8分
東京メトロ表参道(B1出口)から徒歩8分

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「人工知能×ビッグデータ」で不動産投資を次世代へ! 新たな不動産投資プラットフォーム「Gate.」運営 膨大なデータを基に将来収益まで分析した収益価値が分かります。 無料サイトなのでどなたでもお気軽にご利用いただけます。 もちろん各種ご相談(投資相談・事業提携など)も承っております。 リーウェイズ株式会社 営業企画部 部長  アセットコンサルタント 盛 大三(不動産投資家としても活動中) HP:https://leeways.co.jp/ Tel:03-6712-6748 IREM JAPAN協会 会員 (全米不動産管理協会) http://www.irem-japan.org/ 【保有資格】 ■CPM(米国公認不動産経営管理士) ■CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格) ■不動産コンサルティング技能試験(合格者) ■宅地建物取引士 ■個人情報取扱主任者 【Facebook】 Gate:https://www.facebook.com/gate.estate/ MyFacebook:https://www.facebook.com/chigasaki.h.mori

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