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盛大三

アパート経営の運営経費

不動産投資, 不動産投資基礎

アパート経営をする上でとても重要な運営費用について説明します。

費用をしっかりと見積もることで不測の事態が避けられます。

 

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リーウェイズ㈱が開発・運営する、次世代不動産投資プラットフォーム「Gate.」

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人工知能(Opus) 

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不動産ビッグデータ

 

ビッグデータ(4000万件超)を独自開発した人工知能(Opus)が分析することで客観的な将来収益予測が可能になりました。将来収益予測に基づく不動産の収益価値を知る事が出来る唯一の分析ツールです。収益不動産の価値は表面利回りでは分析できません。収益不動産の本当の価値を分析・提供することで、不動産投資での失敗を1件でも減らしたいという思いで、開発しました。

 

無料*で利用頂けますので、是非試してみて下さい!

Gate.に未掲載の物件情報でも分析可能

売りたい、買いたい、全ての方が取引可能

 

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※Gate.サイト上で提供されている物件選定、物件登録(売却)、収益分析、市場調査は無料です。

※仲介業務、事業者様向けサービス、調査依頼、詳細分析などは、有料となります。

※現在首都圏の区分MS限定です。全国・1棟物件・海外物件・英語と中国語対応も順次リリース予定です。

 

【人工知能×ビッグデータを活用した不動産投資セミナー】

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リーウェイズは「人×機械」の最高知能によって不動産投資家さまの投資をサポートするプロフェッショナルエージェント組織です。我々は悪意ある不動産投資業者によって、投資家に不利な情報を開示しないまま行う不公平な取引を幾度となく目の当たりにしてきました。「日本において健全な不動産投資マーケットを実現したい」この思いのもと8年間かけて独自にデータを収集し、最先端の人工知能によって不動産投資をサポートする仕組みを新たに構築しました。リーウェイズのセミナーでは、この新たな時代の投資を担う技術を、誰でも簡単に扱えるように紹介します。
我々は不動産テクノロジーのリーディングカンパニーとして「適正な情報にもとづいて投資家さまが判断できる」世界を作り上げていきます。

 

情報セキュリティについて

 

最新のセキュリティ技術を施してお客様の大事な情報をお預かりいたします。

① SSL暗号化通信で安全な情報のやり取り

Gate.ではお客様の個人情報・取引データなど、SSL(Secure Socket Layer)を用いてデータを全て暗号化しているため、第三者に内容が見られることは一切ありません。また、全ての通信に金融機関レベルの256bit SSL通信方式を採用しています。

② 高度なセキュリティと信頼性をもつデータセンターAWS

Gate.では、シェアNo.1のクラウドサーバーAWS(Amazon Web Services)のデータセンターを利用して、データを厳重に保管・管理。クラウド上でデータを保持しているので、物理的な破損や紛失は心配ありません。万が一データが紛失したという場合でも、データは常にバックアップが取得されているので、いつでも復元ができる環境が整っています。

 

セミナーのお申し込みはこちら

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リーウェイズ株式会社のホームページ

http://leeways.co.jp/

不動産投資オンラインメディア

http://gate.estate/channel/

 

前回までは収益率の比較分析についてお話してきました。

今回は、アパート経営の運営費用について説明します。

 

 

主な費用(下記記載の費用は、木造2階建て1K10戸(@20㎡)を想定)

 

①維持管理費

アパートを維持管理していく費用です。ビルメンテナンス費用とも言われます。毎月の清掃費用、エレベーターの保守点検、消防点検、設備点検、スポット高圧洗浄などがあります。清掃頻度によりますが、10,000円~15,000円(月額)程見積もっておくと良いでしょう。

 

②水道光熱費

共用部の電気代、アパート清掃や室内クリーニング時の水道代、オートロック、インターネット、寒冷地では除雪(融雪)費用などがあります。オートロックやインターネットがなければ、1,000円~3,000円(月額)です。オートロックが付いている場合、10,000円程見積もっておく必要があります。

 

②管理委託費

賃貸管理会社に管理を委託する費用です。管理会社にて、入居者管理、募集活動、クレーム対応などを行います。一般的に賃料の5%としている管理会社が多いです。但し、管理料5%と記載があっても、管理会社によって業務内容が異なることが多いので、契約内容の確認が重要です。サブリース契約の場合は、立地や建物のグレードにより異なりますが、想定賃料の10%~15%に設定している管理会社が多いです。オーナーは毎月通帳を記帳するくらいの仕事しかありませんので、手間がかかりません。

ただし、よくある30年一括借り上げは、当初家賃を30年間保証してくれるわけではありません。当初の家賃設定が30年続く前提で資金計画をしていたら、相当危険です。CFの内容次第では破綻する可能性もあります。オーナーは貸主、サブリース会社は借主ですので、値下げ交渉も解約可能です。値下げに応じなければ解約されることもあります。解約されたとたん、空室だらけというリスクもあり得ます。経営者として建築業者の家賃設定を鵜呑みにするのではなく、自身で適正な家賃相場を調べて、無理のない資金計画を立てることが重要です。

なお、自主管理の場合は、上記コストを削減できますが、煩雑な業務からクレーム対応までオーナー自身が知識と経験と時間がなければ困難です。

 

③固定資産税、都市計画税

土地建物の所有に課される税金です。固定資産税評価額に対して、土地建物それぞれ1.4%が一般的です。購入から数年間は軽減されることがありますので、税理士等へお問い合わせ下さい。

 

④修繕費

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※出典:あなぶきセザールサポート

 

退去後の室内原状回復工事、リノベーション、建物の大規模修繕費がこれにあたります。新築の場合、10年間程度はほとんどかかりませんが、20年、30年と長期保有計画であれば、当初から積立金を計画的に貯めておく必要があります。鉄部塗装は5年毎(20万~30万程)、大規模修繕は12年~15年毎(150万~200万程)に必要になります。

中古の場合は、新築と比べ利回りが高くみえますが、購入当初から大規模修繕や原状回復費用が多くかかる場合が多いので、最初から見積もっておかないと資金計画に支障が出ます。毎月のキャッシュフローではまず足りません。室内工事(専有面積20㎡)では、床・クロス張り替え、木部塗装、エアコンや給湯器等設備交換で30万円~60万円程度は必要です。ユニットバス交換やキッチン交換まで加えると100万~150万程度かかります。スケルトンからのリノベーションなら200万円以上かかります。

資金不足で工事ができず募集が出来ない。 ⇒大規模修繕ができず空室が長引く ⇒空室が多くボロボロなので売ることも出来ない ⇒負のスパイラルに突入。というアパート経営最大のリスクを抱えます。

※修繕関係と修繕の費用対効果いついては、別の回に詳しく説明します。

 

⑤保険料

火災保険料(地震含む)です。耐火木造アパートであれば10年一括で50万円~60万円程(但し地震は5年更新)です。

 

⑥その他費用

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植栽が多い場合、剪定費用がかかります。手入れを怠るとせっかくの景観が台無しになるどころか、稼働率の低下、不法投棄の温床となります。毎年の剪定費用もばかになりませんので、維持が難しければ伐採してモルタルにしたほうが費用対効果が良い場合があります。

全戸へインターネット導入していれば、ランニングコストがかかります。2,000円@戸が目安です。

24時間セキュリティ(防犯カメラやセキュリティ会社の駆けつけなど)を付加している場合は、そのランニングコストがかかります。

 

【まとめ】

スクリーニング程度の概算で計算したい場合、およその目安を記載します。最終検討する時点では、上記費用について詳細金額まで調べてシミュレーションに反映させて分析する必要があります。

 

木造:家賃収入の16%~20%

RC造:家賃収入の20%~25%

 

次回は融資について説明します。

 

 

【 Gate.運営会社 リーウェイズ株式会社 】

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申し込み・お問い合わせは、リーウェイズHPからどうぞ
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リーウェイズの投資分析(DCF法)の考え方

投資分析の基礎となる想定家賃・空室率・家賃の将来予測等について、4000万件を超える膨大なビッグデータを基に人工知能AIが分析しています。データに基づく客観的な将来予測(賃料下落率など)を基にDCF法による投資分析を行っております。不動産投資のグローバルスタンダードであるCPM・CCIMの理論に基づいた投資分析・投資指標を開示致します。そのうえで、投資家の目標・目的を伺ったうえで、実現可能な投資をご提案致します。

 

【米国公認不動産経営管理士:CPM】

CPMはプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号です。IREMは1933年に設立され、全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

詳しくはこちらからご参照下さい
http://www.irem-japan.org/

 

【米国不動産投資顧問資格:CCIM】

CCIM Institute(全米認定不動産投資顧問協会)認定の、米国最高峰の教育プログラム。不動産投資に関して、正しい意志決定をするための 詳細な分析手法を学びます。その体系化された教育プログラムは、世界中の企業から高く評価されています。 世界28カ国で約14,000人のCCIMメンバーが活躍しており、メンバーたちの主な職業は、ブローカー、アセットマネージャー、鑑定士、投資家ディベロッパー、プロパティマネージャーなど多岐にわたります。

詳しくはこちらからご参照下さい

http://ccim-japan.com/index.html/

 

【アクセス】

〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山ビル5階

JR渋谷駅(宮益坂口)から徒歩8分
東京メトロ表参道(B1出口)から徒歩8分

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「人工知能×ビッグデータ」で不動産投資を次世代へ! 新たな不動産投資プラットフォーム「Gate.」運営 膨大なデータを基に将来収益まで分析した収益価値が分かります。 無料サイトなのでどなたでもお気軽にご利用いただけます。 もちろん各種ご相談(投資相談・事業提携など)も承っております。 リーウェイズ株式会社 営業企画部 部長  アセットコンサルタント 盛 大三(不動産投資家としても活動中) HP:https://leeways.co.jp/ Tel:03-6712-6748 IREM JAPAN協会 会員 (全米不動産管理協会) http://www.irem-japan.org/ 【保有資格】 ■CPM(米国公認不動産経営管理士) ■CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格) ■不動産コンサルティング技能試験(合格者) ■宅地建物取引士 ■個人情報取扱主任者 【Facebook】 Gate:https://www.facebook.com/gate.estate/ MyFacebook:https://www.facebook.com/chigasaki.h.mori

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