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盛大三

物件評価と投資分析(前回の続きです。)

不動産投資, 不動産投資基礎

築古物件の分析は、新築より高度な分析が必要です。都心の投資物件価格の値上がりに乗じて、本来の価値より割高な中古物件が数多く供給されています。割高な中古物件を見抜くには、現在賃料、空室率、修繕費用、出口価格、キャッシュフロー予測分析がとても重要です。

 

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リーウェイズ㈱が開発・運営する、次世代不動産投資プラットフォーム「Gate.」

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リーウェイズは「人×機械」の最高知能によって不動産投資家さまの投資をサポートするプロフェッショナルエージェント組織です。我々は悪意ある不動産投資業者によって、投資家に不利な情報を開示しないまま行う不公平な取引を幾度となく目の当たりにしてきました。「日本において健全な不動産投資マーケットを実現したい」この思いのもと8年間かけて独自にデータを収集し、最先端の人工知能によって不動産投資をサポートする仕組みを新たに構築しました。リーウェイズのセミナーでは、この新たな時代の投資を担う技術を、誰でも簡単に扱えるように紹介します。
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最新のセキュリティ技術を施してお客様の大事な情報をお預かりいたします。

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Gate.ではお客様の個人情報・取引データなど、SSL(Secure Socket Layer)を用いてデータを全て暗号化しているため、第三者に内容が見られることは一切ありません。また、全ての通信に金融機関レベルの256bit SSL通信方式を採用しています。

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Gate.では、シェアNo.1のクラウドサーバーAWS(Amazon Web Services)のデータセンターを利用して、データを厳重に保管・管理。クラウド上でデータを保持しているので、物理的な破損や紛失は心配ありません。万が一データが紛失したという場合でも、データは常にバックアップが取得されているので、いつでも復元ができる環境が整っています。

 

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さて前回の続きです。評価が出る物件について、分析していきましょう。

築25年の中古木造アパートが販売価格3000万円(表面利回り15%)の投資分析です。

 

融資4.5%、30年、3000万円の融資が組めたとします。空室率は10%と想定されています。

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自己資本なしで年間133万円のCFを得ることが出来そうです。

これが複数あればあっという間に不労所得で生活可能ですね。

 

さて、ここまではよくある分析です。

残念ながら、不動産会社は売ることが商売ですから、投資家の将来について、何ら心配していないことが多々あります。

 

収入

・賃料査定したら15%ではなくて、今の相場だとせいぜい10%だった。

⇒1円でも高く売るために相場からかけ離れた賃料で満室に見せかけていたわけです。買って半年で全員退去なんてことが実際起きています

・空室率10%で計算していたが、このエリアの平均空室率は30%だった。そもそも分析が適当だったわけです。

⇒そもそも借り手が少なく競合ばかりで安くしても借り手が見つからない。実際は半分以上空いていることも実際にあります。

 

ここで再度分析してみましょう。

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133万円だと思っていたCFが-62万円の結果となりました。

 

さらに怖い話を。

 

修繕費用

なぜ物件が売りに出るのか。現所有者が利益確定で売ることももちろんありますが、大規模修繕やリフォーム費用がかかる前に売ってしまいたいという心理があります。中古ですから当然この費用も計算に含めなければなりません。中古物件では表面利回りだけアピールして、この費用のことを話さない、たいしたことはない、と話しています。恐ろしい話です。

 

さて、計算してみましょう。

大規模修繕費用が200万円

リフォーム費用が50万円@室×10室=500万円

合計700万円です。

 

少なくとも10年所有すると、

CFが-620万円

修繕費用が-700万円

合計-1320万円

となりますから、これに耐えられないと経営破たんが現実となり得ます。

 

毎年133万円(10年で1330万円)のCFが出ると思い買ったのに、実際は-1320万円。

最初から資金計画を立てていて、築古をリノベーションしてキャピタルゲインを狙った投資なら構いませんが、安易な分析結果を鵜呑みにして投資判断したらアウトです。

 

解決策は、①売る、②リノベで収入を上げる、③耐えきる、くらいでしょう。

①オーバーローンを組んでいると残債が売値を上回っているので手出ししないと売れない。

②リノベしても家賃上げたり稼働率向上しないと費用倒れで困難。もしくはそもそも資金がない

③買い進めすぎて耐えきる資金がない

 

一言でいうと、3000万円の価値がないという事です。長くなったので分析しませんが、1000万円なら収支があったかもしれません。

きちんとした分析が出来ていれば、こんなリスクは簡単に回避可能です。

 

投資の責任は投資家次第です。被害を被るのも投資家自身です。

 

安易な投資をなさらないよう、お気を付け下さい。

 

 

では、

どんな物件なら投資で失敗しないのか?

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【 Gate.運営会社 リーウェイズ株式会社 】

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リーウェイズの投資分析(DCF法)の考え方

投資分析の基礎となる想定家賃・空室率・家賃の将来予測等について、4000万件を超える膨大なビッグデータを基に人工知能AIが分析しています。データに基づく客観的な将来予測(賃料下落率など)を基にDCF法による投資分析を行っております。不動産投資のグローバルスタンダードであるCPM・CCIMの理論に基づいた投資分析・投資指標を開示致します。そのうえで、投資家の目標・目的を伺ったうえで、実現可能な投資をご提案致します。

 

【米国公認不動産経営管理士:CPM】

CPMはプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号です。IREMは1933年に設立され、全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

詳しくはこちらからご参照下さい
http://www.irem-japan.org/

 

【米国不動産投資顧問資格:CCIM】

CCIM Institute(全米認定不動産投資顧問協会)認定の、米国最高峰の教育プログラム。不動産投資に関して、正しい意志決定をするための 詳細な分析手法を学びます。その体系化された教育プログラムは、世界中の企業から高く評価されています。 世界28カ国で約14,000人のCCIMメンバーが活躍しており、メンバーたちの主な職業は、ブローカー、アセットマネージャー、鑑定士、投資家ディベロッパー、プロパティマネージャーなど多岐にわたります。

詳しくはこちらからご参照下さい

http://ccim-japan.com/index.html/

 

【アクセス】

〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山ビル5階

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