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盛大三

最低限知っておきたい不動産投資の基礎「キャッシュフローツリー」

不動産投資, 不動産投資基礎

不動産投資で失敗する大きな原因は、分析不足と知識不足です。

投資を始める前に身に着けておきたい、不動産投資の基礎知識をお伝えします。

 

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投資のリスクを減らすファーストステップ。基礎を学ぶことです。

 

不動産投資のキャッシュフローを理解しよう

不動産投資で押さえておきたい用語を一覧にします。

 

○潜在総収入 (GPI:Gross Potential Income)

・満室想定での年間の賃料

 

○実効総収入(EGI:Effective Gross Income)

・満室想定の「潜在総収入」から空室による逸失等を控除した実質的に見込める賃料

 

○運営費用 (Opex:Operating Expenses)

・管理費、修繕積立費、固都税、管理委託費などの運営上のコスト(減価償却費は含みません)

 

○営業純収益 (NOI:Net Operating Income)

・「実行総収入」から「運営費用」を控除した営業上の純収益

 

○年間負債支払額 (ADS:Annual Debt Service)

・ローンの年間支払額(元利金合計)

 

○税引前キャッシュフロー (BTCF:Before Tax Cashflow)

・「NOI」から「年間負債支払額」を控除した年間の手取り額

 

○課税所得

・「NOI」から費用計上できるローン利息額と減価償却費を控除した、課税対象となる所得額

 

○税引後キャッシュフロー (ATCF:After Tax Cashflow)

・「NOI」から、課税所得にもとづく課税分を控除した、最終的な手残り額

 

概念図

 上で示した用語のうち、税引前キャッシュフローまでの関係は以下のようになります。なお、課税所得、税引後キャッシュフローの説明は、投資家ごとに適用税率等が異なることから今回は割愛します。

 

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潜在総収入(GPI)から実効総収入(EGI)まで

投資用不動産では、「表面利回り6%!」などと表現されます。表面利回りで6%とは、月額賃料10万円、物件の販売価格2000万円の物件で次のように計算されたものです。

 

潜在総収入(GPI) = 10万円×12か月 = 120万円 

表面利回り = 120万円 ÷ 2000万円 = 6%

 

このとき「10万円×12か月」とするのは、満室で1年間稼働すると想定しているからです。

 

 ところが、不動産を運営していくと空室の発生は避けられません。テナントが退去して次のテナントが入居するまでにハウスクリーニングなどの期間(ダウンタイム)も必要になります。空室による利益の逸失分を考慮したのが、実効総収入(EGI)です[1]

 

Gate.は独自の手法によって物件の空室率を推計しています。空室率が10%の場合、実効総収入(EGI)は次のようになります。

 

・潜在総収入(GPI)120万円 – 空室による損失分12万円 = 実効総収入(EGI)108万円 

実効総収入ベースでの利回り 108万円÷2000万円 = 5.4%

 

 

実効総収入(EGI)から営業純収益(NOI)まで

賃貸不動産を運営していると管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税の負担が発生します。賃貸管理を外部に委託しているときは委託管理費も必要になります。これらの費用が運営費用です。賃貸経営上の必要経費です。なお、必要経費にはこの他に減価償却費もありますが、減価償却費は実際のお金の支出をともなわないため運営費用には入れません。

 

物件の運営経費が、年間で30万円かかったとします。その場合、

 

実効総収入(EGI)108万円 – 運営費用30万円 = ​営業純収益(NOI)78万円

NOIベースでの利回り 78万円÷2000万円 = 3.9%

 

 

営業純収益(NOI)から税引前キャッシュフロー(BTCF)まで

不動産投資はローンを併用してレバレッジを効かせることで、投資効率を引き上げるのが一般的です。物件価格2000万円に対して、借入比率60%、1200万円のローンを利用したとします。借入金利は2.5%、借入期間30年の元利均等返済です。

 

このとき、年間負債支払額 (ADS)は、57万円となります。(月額47,000円)

 

NOI78万円 –年間負債支払額 (ADS)57万円 = 税引前キャッシュフロー(BTCF)20万円

 

ローンを考慮していますので、物件価格2000万円に対する利回りではなく、自己資金額(800万円)に対する利回りで考えます。

 

税引前キャッシュフローの自己資本利回り 20万円÷800万円 = 2.5%

 

 

不動産投資に失敗しないために大切なこと

賃貸不動産を運営においては、満室稼働の想定だけでは不十分です。空室、さまざまな費用負担、ローンの元利払いまでも考慮しないといけません。また今回は1年での説明なので割愛しましたが、このほかに「賃料が減価する」ことも考慮しないといけません。

 

空室率はどのくらいを見込めばいいか、どのくらいの空室まで耐えられるか、借り入れ条件(金額、期間、金利)を変えたらどうなるか。賃料はどのくらい減るのか。不動産投資で失敗しないためには、最後の手残りまでを見越した試算で備えたいところです。

 

 

 


[1] EGIは空室のほか家賃滞納による損失や家賃以外の収入も考慮しますが、大きく影響するのは空室のため空室に絞って説明しています。

 

 

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CPMは、プロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号です。IREMは1933年に設立され、全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。

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